구미 도량 77 파크맨션 2층 아파트 경매 분석(2024타경13745)

경상북도 구미시 도량동 77에 위치한 파크맨션 104동 202호 아파트에 대한 경매 분석입니다. 실거래 흐름, 시세, 입찰전략, 권리관계까지 종합적으로 정리하여 실거주자 및 투자자 모두에게 실용적인 정보를 제공합니다.

---

기본 정보

• 주소: 경북 구미시 도량동 77, 파크맨션 104동 2층 202호
• 단지명: 파크맨션
• 전용면적: 84.98㎡ (약 25.7평)
• 공급면적: 105.84㎡
• 준공년도: 1998년 10월
• 총세대수: 약 300세대
• 난방방식: 도시가스 개별난방
• 주차: 세대당 1대 이상

시세 및 실거래가 분석

• 매매 시세: 1억 2,000만 원 ~ 1억 5,000만 원
• 전세 시세: 1억 원 ~ 1억 2,000만 원
• 최근 실거래가:
  • 2024년 12월 (3층): 1억 3,500만 원
  • 2024년 8월 (2층): 1억 3,000만 원

입찰 전략은 1억 2,500만 원 ~ 1억 3,500만 원 수준에서 설정하는 것이 합리적입니다.

 

입지 및 생활환경

• 교육: 도량초등학교 도보 약 10분 거리
• 교통: 구미역 차량 약 15분, 버스노선 다수
• 생활편의시설: 하나로마트, 병원, 음식점 등 인근 밀집

중심 상권에서 약간 벗어나 있으나, 조용하고 실거주 만족도가 높은 입지입니다.

권리분석 및 점검사항

• 등기부등본: 근저당 외 특별한 권리 없음
• 전입세대 열람 필요: 선순위 임차인 여부 확인
• 점유 상태: 확인되지 않음 → 협의 또는 명도 가능성 있음

투자 분석 및 입찰 전략

전세가율이 80~90% 수준으로 초기 투자 부담이 낮으며, 실거주 수요가 많은 구조입니다.

투자 성향	입찰가 범위
보수적 투자자	1억 2,500만 원 이하
일반 투자자	1억 3,000만 원 ~ 1억 3,500만 원
실거주 목적	1억 3,500만 원 ~ 1억 4,000만 원

명도 전략

• 전입세대 열람 및 현장 방문 필수
• 점유자 있을 경우 협의 명도 우선
• 강제집행 대비 필요
• 예상 명도 협의 비용: 약 300만 원 ~ 500만 원

종합 평가

도량동 파크맨션 아파트는 1998년 준공된 비교적 안정된 단지로, 실거주 만족도가 높고 전세가율도 높아 투자 위험이 낮습니다. 현장 확인과 권리분석을 전제로 입찰가를 1억 3,000만 원 전후로 설정할 경우, 실거주 또는 임대 목적 모두에서 균형 잡힌 선택이 가능합니다.

입찰 전 반드시 전입세대, 등기사항, 현장 확인을 거쳐 낙찰 전략을 수립하시기 바랍니다.