신축급 대단지, 학군 좋은 위치, 대형 평형
이번 글에서는 경상북도 구미시 산동읍 신당인덕1로 135, 1003동 301호에 위치한 ‘구미 중흥S-클래스 에코시티’ 아파트에 대한 실전 경매 입찰가 분석을 다뤄봅니다.
경매 기본 정보 요약
- 사건번호: 2023타경13656
- 소재지: 경북 구미시 산동읍 신당인덕1로 135, 1003동 301호
- 단지명: 구미 중흥S-클래스 에코시티
- 전용면적: 84.89㎡ (약 25.7평)
- 준공년도: 2017년 8월
- 총세대수: 1,532세대
- 최저입찰가: 3억 1,570만 원
물건 특징 및 구조
3층 남향(추정), 통풍 및 채광 우수한 구조입니다.
방 3개, 욕실 2개 구조로 실거주에 적합하며, 계단식으로 프라이버시 확보가 용이합니다.
※ 전입세대 및 점유자 정보는 미확인 상태 → 입찰 전 확인 필요
입지 및 생활환경
- 도보권 초·중학교(구미인덕초, 산동중)
- 하나로마트, 병원 등 생활 인프라 밀집
- KTX 김천구미역 차량 약 25분 거리
- 공원, 산책로 등 쾌적한 택지지구 입지
✅ 학군, 인프라, 자연환경까지 3박자 갖춘 지역
시세 및 낙찰 사례
- 매매 시세: 3억 5,000만 원 ~ 3억 8,000만 원
- 전세 시세: 2억 3,000만 원 ~ 2억 7,000만 원
- 최근 낙찰 사례: 3억 2,800만 원 (동일 평형)
✅ 최저입찰가가 시세 대비 90% 수준 → 낙찰가 경쟁력 有
권리관계 요약
- 등기부등본상 근저당 외 특별한 권리 없음
- 임차인 여부는 전입세대 열람 필요
- 유치권, 지분권 등 리스크 없음
입찰가 산정 전략
| 전략유형 |
추천 입찰가 |
시세 대비 비율 |
| 보수형 투자자 |
3억 1,800만 원 |
약 90.8% |
| 일반 투자자 |
3억 2,500만 원 |
약 92.9% |
| 실거주자 |
3억 3,500만 원 |
약 95.7% |
✅ 입찰가는 3.2억 ~ 3.3억 선이 현실적입니다.
임대 수익률 시뮬레이션
- 보증금 1,000만 원 / 월세 70만 원
- 총 투자금 약 3.2억 기준
- 예상 연 수익률: 2.6 ~ 3.0%
- 리모델링 포함 시 실질 수익률 2% 초반 예상
명도 및 유의사항
- 전입세대 열람 & 현장조사 필수
- 협상 시 명도 비용: 약 300~500만 원
- 강제집행 대비 시 일정 지연 가능
✅ 전문가 한줄 총평
이 물건은 신축급 대단지 + 우수한 학군 입지 + 실거주 적합 평형으로
입찰가를 3.2억 내외로 설정하면 경쟁력 있는 낙찰 전략이 가능합니다.
특히 실거주 목적이거나 중장기 관점의 투자자에게 매우 매력적인 입지입니다.
입찰 전 반드시 ‘현황조사서’ 및 전입세대 확인 필수!
